Forint vagy euró? Közvetítővel vagy anélkül? Mit és miért vizsgál a bank? Mi lesz ha nem tudok fizetni?
A jelzáloghitel viszonylag alacsony kamatozású hitelfajta. Két dolog kell hozzá: ingatlanfedezet és némi jövedelem, amivel igazolni tudjuk a bank felé a jövőbeni törlesztést.
Egy hiteligénylés a következőképpen néz ki:
Kitöltünk egy hiteligénylő lapot, amin számos nem túl bonyolult kérdésre kell válaszolnunk, kezdve a nevünkkel, a jövedelmünkön át a fennálló hiteltartozásainkkal bezárólag. Ha ez megvan, akkor összeszedünk még néhány dokumentumot, mint az ingatlanfedezetünk tulajdoni lapját és alaprajzát, a személyes irataink fénymásolatát, bankszámlakivonatot, munkáltatói igazolást, APEH nullás igazolást. Ha ez is megvan, bevisszük az iratokat a kiválasztott bankba és várjuk az értékbecslőt.
A bank két fontos kérdésre keresi a választ.
Tudjuk majd fizetni a törlesztőrészleteket
Ha nem tudjuk, akkor az ingatlanunk eladásából kitelik e a kölcsön.
Az első a fogósabb kérdés. Itt a bank bevételi oldalon tud kalkulálni a hivatalos jövedelmünkkel, de csak akkor ha az bankszámlára érkezik, vagy apeh igazolást hozunk róla. Amennyiben munkaszerződésünk határozott idejű, akkor sok banknál eleve kiesünk, ha pedig túl kis cégnél dolgozunk, esetleg készpénzben kapjuk a jövedelmünket, úgy hogy az apeh igazolással sem tudjuk azt alátámasztani, akkor ezen is elbukhatunk.
A kiadásaink közé mindenekelőtt meglévő hiteleink kerülnek. Ezen felül amennyiben gyerekeink vannak, az szintén csökkenti a hiteltörlesztésre maradó pénzünket. A bank azért kér bankszámlakivonatot hogy kiderüljön a turpisság, ha eltitkoltunk volna valamit.
Amennyiben háromszor annyi hivatalos nettó jövedelmünk van, mint amennyi a törlesztőrészlet lenne, akkor nincs probléma, a legtöbb bankban hitelképesek leszünk.
Több bank próbálkozik vélelmezett jövedelemmel, illetve vagyoni alapú bírálattal. A vélelmezett jövedelemnél a lényege, hogy ha például valaki kétszázezret befizet a számlájára fél éve minden hónapban, akkor hiába van csak minimálbérre bejelentve, a bank is sejti hogy a valóságban ennél többet keres. Vagyoni bírálatban is hasonló a helyzet, ha ott a százmilliós ingatlan, akkor a bank vélelmezi hogy fizetőképesség is lesz mögötte ha csak kisebb hitelt vesz fel az ember.
A másik amit megnéz a bank, az ingatlan értéke. Hiába ér szerintünk a szépen felújított békásmegyeri panellakásunk tizenötmilliót, az értékbecslő szava lesz a döntő és ha ő csak nyolcmillióra értékeli, akkor ez az alap. Ebből számítja ki a bank a menekülési értéket, amit a piaci érték 80-90 százaléka. Ha jó helyen lévő tégla lakásról beszélünk akkor több. Ha panelről, vagy kisebb településen van az ingatlan akkor kevesebb. Ha egész kis faluban van a ház ahol még a munkanélküliség is nagy, akkor lehet hogy be sem fogadják fedezetként. Jellemzően 50-85 százalékáig lehet elmenni az ingatlan piaci értékének. A piaci értéket pedig megkapjuk, ha körülnézünk az ingatlan.com-on. Kell keresni néhány hasonló ingatlant mint a sajátunk, venni a legolcsóbbikat és még annak az árából is levonni tíz százalékot. Ez lesz sajnos a reális érték.
Ha minden stimmel, lehet menni szerződést kötni a bankba. A kölcsönfelvevő, annak házastársa és minden ingatlan tulajdonos / haszonélvező + házastársaik be kell hogy csődüljenek a fiókba ilyenkor, amennyiben nem magunk vagyunk az egyszemélyes tulajok egyben.
Ezután még el kell mennünk a közjegyzőhöz, aki felolvassa nekünk a hitelszerződésünket majd okiratba foglalja hogy megértettük azt. Erre a banknak azért van szüksége, hogy viszonylag gyorsan kirakhasson minket a lakásból, ha netalántán nem fizetnénk. Végül kell még egy biztosítás és kész is vagyunk.
Amennyiben nem szabad-felhasználású, hanem lakásvásárlási kölcsönt igényeltünk, akkor a bank fedezetigazolást ad ki, amiért cserbe egy lemondó nyilatkozatot vár az eladótól és csak ha ezt is megkapja indítja az utalást.
A bankok közül jelenleg az Axa, az Erste, az Unicredit, a Ucb, az MKB és az OTP rúg labdába. Sok dologban különböznek. Az Axa rendszere bonyolult, de a de jelenleg a hitelei olcsóak. Az Erste gyors és sok ügyfélnek tud segíteni. Az Unicredit is gyors, van ügyfél akinek csak ez a bank tud segíteni. Az UCB a legjobban kereső ügyfelekre lő ahogy az MKB is.
Sokan hitelközvetítő segítségét kérik. Ez ugyan lehet hasznos, de visszafelé is elsülhet. Egyrészt sajnos a közvetítők zöme semmiféle értéket nem tesz hozzá a hitelhez, sőt becsukott szemmel a kedvenc bankfiókjába viszi a hitelfelvevőt, még ha az nem is épp ideális az igénylőnek. Ráadásul ezért még sikerdíjat is kér.
Vannak ugyanakkor normális közvetítők is a piacon, akik valóban a legjobb ajánlatot választják ki és ezért még pénzt sem kérnek.
Aki nem ért a hitelekhez, de van ideje, az inkább menjen be három bankba és mondassa el a folyamatot és a költségeket mind a három esetben az ügyintézővel. Mivel 2010 január elsejével új hitelezési kódex lép életbe, könnyen össze fogja tudni hasonlítani az ajánlatokat.
Az egyik legfontosabb kérdés a hitelfelvételnél, hogy devizában vagy forintban menjen a kölcsön. Mindkettőnek van előnye és hátránya is.
Forint hitel esetén nincs árfolyamkockázat. Viszont mivel a forint kamatlába magasabb mind az eurónál mind a svájci franknál, a törlesztőrészletünk is több lesz.
Van viszont kamatkockázat, azaz ha megnő a forint kamatlába, akkor a mi havi törlesztőrészletünk is elszállhat. Egy százalékos forint kamatláb emelkedés tíz százalékos havi törlesztőnövekedést okozhat.
A kamatkockázatot euró hitel esetében is futjuk, viszont alacsonyabb a havi törlesztőnk. Ugyanakkor itt euroban / chf-ben van nyilvántartva a hitel, ha tehát meggyengül a forint az eurohoz képest akkor ezzel is nő a havi fizetendőnk. Ráadásul az is előfordulhat hogy felveszünk tízmillió hitelt, majd pár hónap múlva már tizenkétmillióval tartozunk mert meggyengült a forint. Még egy hátránya van a devizahitelnek, az oda vissza váltogatáson is keres a bank, amit csak akkor látunk ha megnézzük a hitel teljes hiteldíj mutatóját (thm) ami az egyéb költségeket is tartalmazza. Ilyen lehet a folyósítási díj – bár ilyen nincs minden bankban – vagy a kezelési költség.
A folyósításkori árfolyam lesz a bázisunk devizahitel esetén. Amennyiben a huf / eur árfolyam 280 felett van, akkor az eur, 260 alatt pedig a huf alapú hitel tűnik jobbnak.
Forint hitelek esetén a tíz százalékos thm alattiak, míg devizánál a nyolc százaléknál olcsóbbak számítanak jónak manapság.
A jelzáloghitelek törlesztése zömmel annuitásos, ami annyit tesz hogy havonta fix összeget fizetünk, ami az elején nagyobb részt kamatból áll, így kevésbé csökken a tőként. Az idő múlásával az arány megfordul és már nagyobb részt törlesztünk tőkét. Viszont ha a futamidő felénél vissza akarjuk fizetni a maradék tartozásunkat akkor kiderülhet hogy még csak az egyharmadát fizettük vissza a kölcsönnek.
De mi történik akkor ha nem fizetünk? A bank ugyanúgy szeretné elkerülni ezt a drámai helyzetet mint mi. Nekik ez azért rossz, mert egyrészt senki sem fizeti meg nekik így a kamatot, másrészt céltartalékot kell képezni a hitel mögé. Ha például egy tízmilliós hitelünk van, amit nem fizetün, akkor még tízmillió forintot kell betolnia a banknak a jegybankba, azaz húszmilliója áll a spájzban anélkül hogy hozamot kapna rá. Ilyenkor vagy ráveszi valahogy az adóst hogy fizessen, vagy eladja az ingatlant.
A legrosszabb, amit ilyen esetekben tehetünk, ha struccpolitikát folytatunk. Vagy próbáljuk – ha késve és részletekben is – de fizetni a hitelt, mert a bank érdeke is ez. Ha nem megy, akkor pedig adjuk fel álmainkat és kerítsünk egy vevőt a lakásra, mielőtt a bank kerít, így legalább mérsékelhetjük veszteségeinket. A bank csak azt fogja nézni, hogy a törvényi minimumot és a hitelt fedezze az eladási ár. Jobban jár, aki maga hozza a vevőt.
Mindent egybevetve egy jelzáloghitel nem ördöngösség, kis utánajárással könnyen meghozhatjuk a számunkra ideális döntést.
